これだけは最低限知っておきたい！住宅ローンの基礎知識

これから住宅を購入するにあたって住宅ローン選びをしている方は分からないことも多く戸惑っているのではないでしょうか？
専門的な用語も多く分かりにくいため、どのように考えて判断すればよいか困ってしまうこともあるかと思います。

そこで今回は、住宅ローンについて「最低限これだけは知っておきたい基礎知識」について解説していこうと思います。

住宅ローンについて

住宅ローンとは、借主である住宅購入者と、貸主である銀行等の金融機関との間で、「金銭消費貸借証書」を取り交わし、借り入れを行い、その後毎月返済をしていくものです。

金銭消費貸借証書とは、借入契約書のことです。
金融機関や消費者金融などの貸主から融資を受けるときに取り交わします。
記載されているのは、融資金額、資金使途、利率、返済期限など、融資条件についてです。
後々トラブルになることを防ぐために作成されています。

返済方法について

返済期間

一般的な住宅ローンの場合、返済期間を最長35年としていることが殆ど。
また、ローンを完済するまでの年齢制限もあり、75～80歳としていることが多いです。
長いローンを組めば、毎月の返済額は少なくなりますが、一生涯を通しての返済負担は重くなります。
逆に、短期間で返した場合、最終的な返済額は少なくなりますが、毎月の返済額は多くなり、家計への負担が重くなります。
住宅ローンの返済期間は、長すぎても短すぎても良くないので、自分に合った無理なく適度な返済期間を選びましょう。

2つの返済方法

住宅ローンを借りて住宅を購入した場合、借り入れした翌月より毎月の支払いを行うことが一般的です。
返済方法は、「元金均等返済」「元利均等返済」の二種類があります。

・元金均等返済

元金を返済期間で均等に割り、そこに利息を上乗せして支払っていく返済の方法です。
現金の残高に応じた利息を乗せるため、返済当初が最も返済額が多く、返済が進むにつれて、返済額が徐々に少なくなっていきます。
元利均等返済に比べ、元金の返済が早く進みます。
そのため、最終的に、返済金の総額が少なく済むことになりますが、返済開始からしばらくの間は、返済額が多いため、負担が大きいです。

・元利均等返済

元金と利息の合計が常に均等であり、毎月の支払額が変わらず一定の返済方法です。
返済額がずっと一定であるため、出費の計算がしやすく、将来を見据えた返済計画が立てやすくなります。
元金分と利息の割合は毎月変わり、返済開始からしばらくの間は、利息が殆どを占めています。
そのため、最初のうちは、元金（借り入れ残高）の減り方はゆるやかです。
また、元金均等返済に比べ、返済金の総額が多くなります。

金利について

住宅ローンを借りる時、金利のタイプも一緒に選ぶことになります。
今回は耳にする機会の多い「全期間固定金利」「変動金利」「固定金利期間選択型」の3つについてご紹介します。

金利のタイプ

・全期間固定金利

全期間固定金利はその名の通り、返済期間中ずっと金利が変わりません。
そのため、金利上昇のリスクがなく、返済額が一定となります。
その一方で他の金利タイプに比べて金利がやや高いことや、もし市場の影響を受けて金利が下がった場合でも、借りている住宅ローンの金利が下がるということがないという特徴もあります。
返済額がその時々の金利に左右されて、上がったり下がったりするのはちょっと不安な気持ちになる方もいらっしゃるかと思います。
変動金利や固定金利選択型金利と比べて安定しているので、安心して将来を設計したい方、お子さんの教育費など、将来支出が増える可能性がある方におすすめのタイプです。

・変動金利

変動金利とは、借入期間中、金利動向に照らして半年に一度（多くの場合で4月と10月）金利が見直されます。
固定金利と比べて金利が低いので、金利上昇が無ければ返済額が少なくなります。
金利が変わっても返済額は5年間変わりません。
では半年のタイミングで金利が変わると何が変わるのか？それは、返済額を占める元金と利息の内訳です。
つまり金利が上昇した場合、元金の返済が遅れるということになります。
また、適用金利が変わっても、返済額が急増しないように、増加額は25％までと定めている金融機関が多いです。
その場合も25%を超えて増加した分の返済は先送りにされるため、あとから精算しなくてはなりません。
毎月の返済額に余裕があり、金利が上昇して返済額が上がっても問題なく払える方や、返済年数を短く設定し、金利上昇のリスクを抑えられる方に向いているタイプです。

・固定金利期間選択型

こちらも変動金利の一種です。
ローンご利用後、一定期間（固定金利選択期間）利率が固定されます。
固定する期間は3年、5年、10年など、金融機関によって違いがあります。
一般的には固定する期間が長いほど、金利が高くなります。
期間を選択することで、10年など決まった年数は低い利率で返済することになりますが、その期間を過ぎると変動金利にするのか、再び固定期間を設定するのかを選択することになります。
この時に金利が上がっていた場合、それまでより高い返済額になります。
また、変動金利のように増加額25%までといった返済額の上限措置はありません。
選択した期間内に、繰上返済などで積極的にローン残高を減らしていける方にとって向いているタイプです。

繰上返済について

繰上返済とは、毎月支払っている返済額とは別で、まとまった金額（借入額の一部、又は全額）を返済することです。
通常の返済は、返済額に利息分が含まれていますが、繰上で支払った返済分は、全て元金に当てられます。
それにより、支払う利息を軽減することが可能です。
繰上返済には「期間短縮型」「返済額軽減型」の二種類があります。

繰上返済の種類

・期間短縮型

期間短縮型は、繰上返済後、月々の返済額を変えず、残りの期間を短くします。
ローンを早く完済する場合に大変有効な方法です。
月々の返済額は変わりませんが、短縮された期間に支払う予定だった利息が軽減されるため、早い時期に行えば行うほど支払い利息の軽減効果が高くなります。
毎月の返済に余裕があるのであれば、期間短縮型を優先して選んだほうがおトクです。

・返済額軽減型

返済額軽減型は、残りの返済期間は変更せず、月々の返済額を引き下げる方法です。
同じ額の繰上返済をした場合、利息の軽減効果は期間短縮型のほうが大きくなりますが、毎月の返済額が下がるので、家計を安定させるのに効果的です。
近い将来に教育費など、支出が増えることが予想される場合は、こちらを検討されることをおすすめします。

注意点としては、金融機関により、繰上返済金額に制限が設けられていることがあります。（10万円以上～など）
手数料の違いも無料～数万円などかなり差がありますので、繰上返済をする予定がある方は、住宅ローンを借りる際に確認しましょう。

まとめ

住宅ローンを借りる時には、本当に自分の人生設計に合っているか、しっかりと判断しなくてはいけません。
今回ご紹介した、「返済方法」「金利」はその中でも特に重要な判断材料になってきます。
必ず違いをしっかりと理解した上で最終的に決断するようにしましょう。

とは言え専門的すぎて自分だけではお困りの方も多いかと思います。
そういった場合は、住宅ローンアドバイザーに相談するなど、プロ目線のアドバイスをもらいましょう。

こちらの記事を、納得のいく住宅ローン選びのために役立てていただければ幸いです。